תוכניות והיתרים
מה מותר לבנות נקבע בתוכניות החלות על המקרקעין (תב״ע). בקשה להיתר נבחנת מול התוכניות ותקנות הרישוי, והחלטות הוועדה המקומית ניתנות לערר בפני ועדת ערר, ומשם לעתירה מנהלית.
→ לכל תחומי העיסוק
מקרקעין ובנייה
תכנון ובנייה
דיני התכנון והבנייה קובעים מה מותר לבנות, איפה וכמה זה יעלה. כאן הרקע ההנדסי של עו״ד זריהן, כבקר רישוי ובקר תכן מורשה, הופך ליתרון ישיר: קריאת תוכניות, תקנות והיתרים כמו שהוועדה קוראת אותם.
גופיםועדה מקומית, מחוזית וועדות ערר
כסףהיטל השבחה ופיצוי לפי סעיף 197
יתרוןבקר רישוי ובקר תכן מורשה
סקירה
למי זה מתאים
בעלי נכסים שמבקשים היתר בנייה או שימוש חורג
תושבים שתוכנית חדשה פוגעת בהם
מי שקיבל דרישת תשלום היטל השבחה
בעלי נכסים שערך הנכס ירד בגלל תוכנית
המסגרת המשפטית
מה אומר הדין
פיצוי לפי סעיף 197
בעל מקרקעין שנפגעו מתוכנית זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית. היסודות: תוכנית, פגיעה במקרקעין וקשר סיבתי, ומקרקעין שבתחום התוכנית או גובלים בה (עע״ם 2775/01 ויטנר). הפטור לפי סעיף 200 מתפרש בצמצום, ופגיעה משמעותית אינה ״סבירה״ (ע״א 3901/96 הורוויץ). התביעה מוגשת תוך שלוש שנים מתחילת תוקף התוכנית.
היטל השבחה
כשתוכנית, הקלה או שימוש חורג מעלים את שווי הנכס, הוועדה גובה מחצית מההשבחה, בדרך כלל במועד המימוש. על השומה אפשר לפנות לשמאי מכריע או לוועדת ערר, ויש פטורים, למשל להרחבת דירת מגורים בהיקף מוגבל.
ההליך
שלבי ההליך, צעד אחר צעד
- בדיקת זכויותמה התוכניות החלות מאפשרות, ומה המגבלות.
- בקשה להיתרליווי הבקשה מול הוועדה, יחד עם צוות התכנון.
- התנגדות לתוכניתהגשת התנגדות מנומקת במועד, והופעה בדיון.
- עררערר לוועדת הערר על החלטת הוועדה המקומית או המחוזית.
- היטל השבחהבדיקת השומה, ובקשה לשמאי מכריע או ערר.
- תביעה לפי סעיף 197תביעת פיצוי על ירידת ערך, בצירוף חוות דעת שמאית.
הדרישות
מה צריך להוכיח
אלה היסודות שעליהם נבנה התיק. חסר באחד מהם הוא לרוב המקום שבו הצד השני ינסה לתקוף.
תוכניתשהפגיעה נובעת מתוכנית שאושרה, ולא מהחלטה אחרת.
פגיעה במקרקעיןירידת ערך ממשית, מוכחת בחוות דעת שמאית.
קשר סיבתישהפגיעה נגרמה בשל התוכנית.
זיקה למקרקעיןשהמקרקעין בתחום התוכנית או גובלים בה.
המבחנים
המבחנים שבית המשפט מפעיל
השאלות שעליהן ההכרעה נשענת בפועל.
1
זכאות לפי סעיף 197תוכנית, פגיעה, קשר סיבתי, ומקרקעין בתחום התוכנית או גובלים בה.
2
פטור לפי סעיף 200האם הפגיעה בתחום הסביר והאם מן הצדק לא לפצות.
3
היטל השבחההשוואת שווי הנכס לפני התוכנית ואחריה.
מועדים
מועדים שאסור לפספס
התנגדות לתוכניתבדרך כלל בתוך 60 ימים מפרסום ההפקדה.
היטל השבחהבקשה לשמאי מכריע או ערר בדרך כלל בתוך 45 ימים מקבלת הדרישה.
תביעה לפי סעיף 197בדרך כלל בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקף התוכנית, עם אפשרות להארכה.
סיכויים
מה משפיע על הסיכויים
מחזק את התיק
- התנגדות מקצועית ומנומקת
- חוות דעת שמאית ותכנונית
- פעולה בתוך המועד
- שילוב טענות משפטיות והנדסיות
מחליש את התיק
- פספוס מועד ההפקדה
- טענות כלליות בלי בסיס תכנוני
- בנייה בלי היתר
- היעדר חוות דעת שמאית
הערכת סיכויים מבוססת נעשית רק לאחר עיון במסמכים ובראיות של המקרה הספציפי.
פסיקה
הלכות מנחות של בית המשפט העליון
פסקי דין שקובעים את הכללים בתחום. ההפניות לצורך הסבר כללי, ויש לבחון את הדין העדכני בכל מקרה.
ע״א 3901/96 הוועדה המקומית רעננה נ׳ הורוויץהפטור מפיצוי לפי סעיף 200 מתפרש בצמצום. פגיעה משמעותית בערך הנכס אינה ״סבירה״, והנטל על הרשות.
עע״ם 2775/01 ויטנר נ׳ הוועדה המקומית שרוניםמי שמקרקעיו אינם בתחום התוכנית צריך, ככלל, להראות שהם גובלים בה כדי לתבוע לפי סעיף 197.
הסעדים
מה אפשר לתבוע
הסעדים שבית המשפט או הגוף המוסמך יכולים לתת.
פיצוי לפי סעיף 197פיצוי על ירידת ערך בשל תוכנית.
ביטול או הפחתת היטלבשמאי מכריע או בערר.
שינוי התוכניתקבלת התנגדות בוועדה.
היתר בנייהחיוב הוועדה לדון או ליתן היתר, בערר או בעתירה.
כלים משפטיים
בקשות וסעדים מיוחדים
כלים שאפשר להפעיל לפני ההליך או במהלכו, לפי הנסיבות.
התנגדות לתוכניתהשפעה על התוכנית לפני אישורה.
שמאי מכריעהכרעה בין שמאי הוועדה לשמאי הנישום בהיטל השבחה.
פטור מהיטלבחינת הפטורים שבחוק, כמו הרחבת דירת מגורים.
עתירה מנהליתתקיפת החלטת ועדת הערר.
הכנה
מה להביא לפגישה הראשונה
- נסח טאבו ותשריט
- תוכניות והחלטות הוועדה
- היתרים קודמים
- דרישת התשלום או השומה
- חוות דעת שמאית, אם יש
חוקים
- חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, לרבות סעיף 197 והתוספת השלישית
- תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016
- תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו-2016
- התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (היטל השבחה)
נוסח החוקים והתקנות זמין במאגר החקיקה הלאומי באתר הכנסת ובאתר gov.il.
שאלות
שאלות נפוצות בנושא
מה זה היטל השבחה?
תשלום לוועדה המקומית כשערך הנכס עלה בגלל תוכנית, הקלה או שימוש חורג. משלמים בדרך כלל במימוש: מכירה או קבלת היתר.
תוכנית חדשה הורידה את ערך הדירה. אפשר לקבל פיצוי?
לפי סעיף 197, אפשר לתבוע פיצוי על פגיעה בערך הנכס, בכפוף לחריגים ובמועד. נדרשת חוות דעת שמאית.
רוצים לבדוק את המקרה שלכם?
שלחו כמה מילים על העניין, אפשר לצרף מסמכים, ותקבלו מענה אישי של עו״ד זריהן.
עוד נושאים
נושאים קשורים
צור קשר
בואו נדבר על העניין שלכם
הדרך המהירה היא הודעת וואטסאפ: כמה מילים על העניין, ותקבלו מענה אישי.
ניסן זריהן, משרד עורכי דין
וואטסאפ, טלפון או דוא״ל. מה שנוח לכם.
- וואטסאפ052-4636545
- נייד052-4636545
- טלפון / פקס077-4380829
- דוא״ל[email protected]
- המשרדמולדת 1, הוד השרון